楼价跳水地方锁眉 三四线城市频现鬼城之凶相

 中财网 

　　加拿大广播公司日前发表了题为《从鬼城看中国城市规划的裂缝》中描述：“夜抵鄂尔多斯，我们被黑暗所包围。并不是供电系统出现故障，只是缺少繁华都市的象征——灯火通明的高楼大厦。……城里有精心设计的博物馆和美术馆，还有豪华气派的购物中心和宽阔的林荫大道，可惜都空荡荡的。最常见的人类身影是穿着醒目服装的铲雪工人，他们也许在为不会到来的车流扫清道路，也许只是为了有点事做。”这正是如今鄂尔多斯的真实写照，业内人士认为，这是由于鄂尔多斯过分依赖煤炭行业所造成的。

　　事实上，鄂尔多斯并非个案，正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危机。作为中国房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。前有60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城等国内知名的“鬼城”。后有媒体报道的三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘，正在以低价冲击市场，部分楼盘甚至以成本价或“跳水”价开盘。政府忙着辟谣，指责媒体报道有失偏颇，另一面在中央调控的高压下，有些地方政府却又企图变相救市，各种花样层出不穷。

　　常州陷“鬼城”危机

　　地处长三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吴龙城之称。近年来，随着经济的高速发展，常州的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。然而近日，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。不过，常州房管部门则认为，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。

 

　　常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。据了解，在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、绿城、玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米。统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

　　在库存已经高企的情况下，近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。之所以会短期内涌现如此多的城市综合体，主要是因为楼市调控所带来的，常州克而瑞市场总监杨瑜认为：“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”在业内人士看来，庞大的城市综合体项目固然有诸多优势，但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑，如果这些资源不足以支撑的话，那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。

 

　　营口积弱难返

　　地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在全国房地产市场地图上，只能算是三线城市。据了解，当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士表示，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。对于营口多家银行停止开发贷的行为，地产研究机构CR IC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。

　　连政府部门也看不下去，一系列扶持政策随之出台。然而，积弱难返的营口楼市，颇有鄂尔多斯的影子。上海易居研究院研究员严跃进指出，营口楼市滞销的原因是人口密度比较小，土地供应多，供求关系失衡。有限的市场需求和相对无限的土地供应，构成了营口楼市最大的风险。